Инвестиции в недвижимость

Идея инвестировать свободные деньги в недвижимость по-прежнему находится на первом месте по популярности среди начинающих инвесторов.

Однако печальная практика показывает, что далеко не все начинающие инвесторы понимают реальные свойства недвижимости как объекта инвестирования.

Выгодно ли инвестировать начинающему инвестору в недвижимость?

Для того чтобы понять, насколько выгодны инвестиционные операции с недвижимостью, следует сравнить этот вид активов с другими инвестиционными инструментами.

Если рассматривать недвижимость в качестве инструмента, приносящего фиксированный инвестиционный доход за счет сдачи купленного объекта недвижимости в аренду, то окажется, что она проигрывает по инвестиционной доходности даже самому обычному банковскому депозиту.

Даже если допустить, что купленная жилая недвижимость никогда не пустует и не требует затрат на ее содержание, инвестиционная доходность от ее аренды составит порядка 6% годовых.

Это означает, что при принятии решения о вложении денег в недвижимость (жилую или нежилую) необходимо обратить внимание на то, как изменялась цена квадратного метра в прошлом, и попытаться спрогнозировать изменения цен в будущем, чтобы понять, насколько возможно получить инвестиционный доход на этих колебаниях цен.

Динамика цен на недвижимость достаточно близко повторяет динамику рынка акций, только на рынке недвижимости события развиваются существенно медленнее и без резких взлетов и падений.

Рис 1. Индекс стоимости московского жилья с 1999 по 2011 гг.

На рис 1. видно, что в периоды бурного роста цен на рынке акций растет и стоимость квадратного метра жилой недвижимости.

А в периоды экономических кризисов стоимость квадратного метра снижается. Однако, если котировки акций могут рухнуть на 70-80%, как это было в 2008 году, то цены на рынке недвижимости в тот же самый момент упадут «всего» на 30–35%.

А во время бурного роста, когда акции прибавляют в цене 100–150% за год, недвижимость может подорожать на 25–30%. То есть недвижимость является однозначно более консервативным активом, чем акции.

Но все же недвижимость не настолько консервативный актив, чтобы сделать инвестора в недвижимость абсолютно уверенным в полной сохранности инвестированного капитала.

Миф: Лучшее вложение денег – это покупка недвижимости?

Недвижимость – намного более «осязаемый» инвестиционный актив с точки зрения начинающего инвестора.

В отличие от «виртуальных» активов типа акций или облигаций недвижимость как инвестиционный актив буквально можно пощупать, убедиться воочию в его существовании.

Однако инвестиции в недвижимость отнюдь не свободны от различного рода инвестиционных рисков.

Кроме уже рассмотренного нами инвестиционного риска падения цены на недвижимость, инвестор вынужден принимать на себя риски, связанные с юридической чистотой сделки, с поведением соседей, с возможностью строительства рядом с купленным объектом дороги или какого-либо неприятного объекта и так далее.

Начинающий инвестор должен помнить, что недвижимость – это всего лишь один из видов инвестиционных активов, доступных частному инвестору, со своим набором преимуществ и недостатков.

Конечно, инвестиции в недвижимость связаны с меньшими ценовыми рисками, нежели вложения в акции или производные финансовые инструменты.

Но, с другой стороны, инвестиции в недвижимость дают меньшую инвестиционную доходность и имеет существенно меньшую ликвидность.

С другой стороны, при инвестициях в недвижимость не стоит сбрасывать со счетов тот факт, что купленные объекты недвижимости имеют так называемую «потребительную стоимость», то есть их можно использовать по прямому назначению.

В отличие от акций, облигаций, золота, нефти и многих других активов, в купленной жилой недвижимости можно поселиться самому или поселить своих детей и родственников.

А собственно коммерческую недвижимость можно использовать для ведения какого-либо бизнеса.

Эта особенность недвижимости может в заметной степени компенсировать невысокую инвестиционную доходность от вложений в квадратные метры, и он играет тем более существенную роль, чем меньше недвижимости находится в собственности инвестора.

Что выбрать начинающему инвестору: инвестиции в недвижимость или инвестиции в фондовый рынок?

Недвижимость является своего рода синтезом бизнес-актива с биржевым товаром:

• С одной стороны, недвижимость – это бизнес-актив, способный приносить прибыль от сдачи ее в аренду.
• С другой стороны, недвижимость – это биржевой товар, который может послужить защитой при опасениях развития гиперинфляции.

На фондовом рынке есть и бизнес-активы (акции), и биржевые товары (доступные даже начинающим инвесторам через покупку фьючерсов и опционов).

Вопрос сравнительной инвестиционной доходности различных классов активов мы уже обсуждали, но на всякий случай напомню: акции имеют более высокую ожидаемую инвестиционную доходность и более ликвидны, но однозначно риск инвестирования в них выше.

Выбор биржевых товаров на российском фондовом рынке пока не очень широк, и при операциях с ними придется тратить время на постоянное отслеживание вариационной маржи, перезаключение биржевых контрактов в моменты поставки, поддержание необходимого остатка на брокерском счете и так далее.

В то же время купленная недвижимость как объект инвестирования требует к себе меньшего внимания.

Но не надо забывать и о том, что владение любым объектом недвижимости подразумевает постоянные эксплуатационные расходы (ремонт, налоги, коммунальные платежи и так далее).

И у инвестиций в фондовый рынок, и у инвестиций в рынок недвижимости есть собственные преимущества и недостатки.

И во многом привлекательность недвижимости как объекта инвестиций относительно фондового рынка для начинающего инвестора сводится к понятности на «бытовом уровне»:

• купленный объект недвижимости можно пощупать, то есть он воспринимается в качестве конкретной, ощутимой, реальной собственности.

Что выбрать начинающему инвестору: инвестиции в недвижимость или инвестиции в золото?

Как инвестиционный инструмент золото довольно однозначно, то есть цена золотого слитка определяется исключительно его весом и никак не зависит от его местонахождения, формы, истории или еще каких-либо факторов.

А вот цена объекта недвижимости как инвестиционного инструмента может зависеть от огромного числа различных условий и для того, чтобы быть успешным инвестором на рынке недвижимости, необходимо достаточно хорошо в этих условиях разбираться.

На сегодняшний день существенная часть операций с золотом (до 50% сделок) совершаются исключительно с инвестиционными целями.

В недвижимости доля инвестиционных операций существенно меньше.

Большая инвестиционная составляющая на рынке золота приводит к тому, что колебания цен на рынке золота намного более заметны, чем колебания цен на недвижимость.

Таким образом, получается, что на сегодняшний день инвестиции в золото являются более доходными, но и более рискованными по сравнению с инвестициями в недвижимость.

Золото как объект инвестиций, в отличие от недвижимости, дает прибыль, образующуюся исключительно из-за изменения его рыночной стоимости.

Поэтому в периоды устойчивого экономического роста, когда доходность золота обычно заметно уменьшается, недвижимость становится более интересным инвестиционным активом, поскольку продолжает приносить прибыль от сдачи в аренду.

Как начинающему инвестору заработать на недвижимости?

Зарабатывать на инвестициях в недвижимость можно:

• сдавая купленные объекты недвижимости в аренду, или
• перепродавая объекты недвижимости по более высокой цене.

Как уже говорилось выше, сдача недвижимости в аренду приносит достаточно скромный доход.

Зачастую банковский депозит оказывается более доходным вариантом вложения денег, нежели покупка недвижимости для сдачи ее в аренду.

Описанная некоторыми зарубежными авторами (в частности, Робертом Кийосаки) схема покупки недвижимости в кредит с одновременной сдачей ее в аренду в России может быть работоспособна только при большом первоначальном взносе при покупке объекта недвижимости.

Из-за высоких процентных ставок ипотечного кредитования в случае, когда сумма собственных средств инвестора не превышает 50% от стоимости покупаемой недвижимости, выплаты по ипотечному кредиту, скорее всего, будут больше дохода от аренды (даже без учета налогов и затрат на содержание объекта недвижимости).

Поэтому частному инвестору проблематично существенно увеличить доходность от инвестиций в недвижимость при помощи ипотечного кредитования.

Для того же, чтобы перепродавать купленные объекты недвижимости дороже, необходимо достаточно хорошо разбираться в тонкостях рынка инвестиционной недвижимости.

Все сделки с недвижимостью должны быть грамотно оформлены, а при выборе объекта недвижимости необходимо провести взвешенный анализ перспектив последующей ее продажи.

К сожалению, как показывает ситуация в 2008–2011 годах, рост цены квадратного метра отнюдь не гарантирован даже в периоды относительно высокой инфляции.

Более интересный инвестиционный результат дает покупка недвижимости на ранних стадиях строительства.

Но такая инвестиционная стратегия связана с существенными рисками того, что объект будет строиться дольше, чем планировалось (что и происходит в большинстве случаев), или в принципе не будет завершен, и тогда очередной инвестор в недвижимость пополнит ряды «обманутых дольщиков».

Почему растут цены на недвижимость?

Динамика цены на недвижимость определяется соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

В случае слабого спроса на недвижимость (например, в моменты экономических спадов) цена на недвижимость не растет, даже если растут цены на другие товары и услуги. И наоборот, в условиях высокого спроса цена на недвижимость может расти быстрее, чем на другие товары.

Спрос на недвижимость (как и в случае с золотом) создают не только люди, желающие улучшить свои жилищные условия, но и люди, просто желающие куда-нибудь вложить свободные деньги.

И инвестиционный спрос, и обычные покупки недвижимости активизируются при улучшении общей экономической ситуации в стране и появлении у населения свободных денег.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость осуществляются абсолютно так же, как и в жилую недвижимость.

Точно так же, как и купленную квартиру, коммерческую недвижимость можно сдавать в аренду или перепродать ее дороже в случае роста цены.

И, как и жилую недвижимость, коммерческую недвижимость можно использовать по ее прямому назначению, то есть можно открыть на купленных площадях собственный бизнес.

Налоговые льготы при инвестициях в недвижимость

При продаже недвижимости инвестор может рассчитывать на стандартный налоговый вычет в размере полной стоимости объекта в случае, если он владеет этим объектом более трех лет.

Если объекту недвижимости менее трех лет – то к налоговому вычету принимаются либо документально подтвержденные расходы на приобретение недвижимости, либо – при отсутствии таких документов – сумма в размере 1 млн. рублей.

Кроме этого налогового вычета, единственный раз в жизни при покупке жилой недвижимости можно воспользоваться вычетом из налогооблагаемой базы в размере стоимости покупаемого объекта (но не более 2 млн. рублей) и процентов по ипотечному кредиту.

Условия предоставления налогового вычета и его размер установлены Налоговым Кодексом РФ (Глава 23, статья 220).

Если вы не смогли найти здесь нужной вам информации по сохранению и приумножению ваших денег, задайте свой вопрос мне лично в комментариях или в разделе «Контакты».

PS. Если материал "Инвестиции в недвижимость" оказался Вам полезным нажмите на кнопку «Мне нравится» в начале статьи и оставьте свой комментарий в конце статьи. Поделитесь с друзьями в социальных сетях. Они будут Вам благодарны.

Колесов Г.Б.,
независимый пенсионный консультант,
эксперт по пенсионному планированию
ypensioner.ru

Вы хотите быстро научиться зарабатывать деньги на инвестициях?

Вы хотите навсегда перестать терять свои деньги в инвестициях?

Ответы на эти вопросы вы найдете >>> ЗДЕСЬ.

Что еще читать по сохранению и приумножению своих денег:

Инвестиции в недвижимость

Комментарии

Добавить новый Поиск

Оставить комментарий

Имя: Email:   Веб-сайт: Тема:   Пожалуйста, введите проверочный код, который Вы видите на картинке.

Русская редакция: www.freedom-ru.net & www.joobb.ru

3.26 Copyright (C) 2008 Compojoom.com / Copyright (C) 2007 Alain Georgette / Copyright (C) 2006 Frantisek Hliva. All rights reserved."