Подробности: Категория: Как сохранить и приумножить деньги для ЖИЗНИ на пенсии

Финансовое планирование: инвестиции в недвижимость

Меня сделали богатым не деньги, а инвестирование времени и инвестирование денег, когда у меня было очень мало денег
Роберт Кийосаки

Люди говорят: я откладываю деньги на пенсию. Редко кто говорит: я инвестирую, чтобы обеспечить себе пенсию
Роберт Кийосаки

Инвестирование в недвижимость всегда считалось одним из наиболее привлекательных инструментов для инвестирования: цена на недвижимость исторически постоянно растет. Правда, любой сильный рост, как показывает исторический опыт, впоследствии ведет к падению.

В материалах урока "Пенсионная и финансовая грамотность: А Зачем Мне Это Нужно?" было показано, что доходность инвестиций в недвижимость в России за последние 12 лет (2000 - 2012 годы) значительно опередила инфляцию, не говоря уже об инвестициях в депозиты, валюту и даже драгметаллы (золото и серебро).

Напомню. За 2011 год средняя стоимость 1 квадратного метра жилой недвижимости в Москве выросла на +16,4%. За 12 лет среднегодовая доходность инвестиций в московское жилье составила +19,8% годовых (реальная с учетом инфляции - +7,7% годовых). Условные 100 рублей инвестированные в московскую недвижимость подорожали до 874 рублей.

Исходя из этого, у многих начинающих инвесторов возникает вопрос – А может быть сейчас самое время инвестировать в недвижимость?

Так проведенное обследование финансовой грамотности населения показало:

33% россиян делают сбережения на приобретение недвижимости (покупку квартиры, дачи, земли, садового домика), а
43% опрошенных россиян рассматривают инвестиции в недвижимость как самые надежные!
только 2% россиян рассматривают возможность инвестиций в ПИФы!?

Для того, чтобы ответить на вопрос о целесообразности и своевременности в настоящее время Вам инвестировать в недвижимость необходимо понять, а для чего именно Вы собираетесь инвестировать в недвижимость?

С какими целями люди вообще инвестируют в недвижимость?

Можно условно выделить три основные цели инвестиций в недвижимость:

для собственного проживания (недвижимость для проживания);
для сдачи в аренду (рентная недвижимость);
собственно с инвестиционными целями — в надежде, что недвижимость поднимется в цене (инвестиционная недвижимость) и при ее последующей продаже можно получить инвестиционный доход.

Инвестиции в недвижимость для проживания

До начала кризиса ипотека в нашей стране была наиболее привлекательным решением вопроса инвестиции в недвижимость для проживания:

платежи по аренде недвижимости достигли таких немыслимых высот, что разница с выплатами по ипотечным кредитам стала минимальной;
кроме того, ипотечный кредит позволял зафиксировать неумолимо растущую цену на недвижимость, что вообще исключало возможность накопить на покупку недвижимости, просто откладывая деньги.

Справочно. Я, еще работая в Правительстве Москвы, выступал против насаждения в нашей стране с бедным населением «американской» ипотеки. Ипотека работает только в условиях высоких доходов населения. Для нашей страны наиболее приемлем вариант немецкой системы строительно-сберегательных касс, с помощью которой разрушенная послевоенная Германия в короткие сроки решила жилищный вопрос. Почему победили в нашей стране сторонники ипотеки? Только потому, что эта система позволяет очень легко разворовывать как бюджетные деньги, так и деньги населения.

К чему в итоге привело насаждение ипотечного кредитования для приобретения жилой недвижимости?

Опять же в силу своей финансовой безграмотности многие заемщики ипотечных кредитов попали в исключительно сложную финансовую ситуацию.

В первых числах марта этого (2012) года многие СМИ «смаковали» информацию о том, что в одном из столичных хостелов начала голодовку инициативная группа, представляющая интересы более 3 тысяч (!) семей, взявших в банке Москвы валютные ипотечные кредиты на приобретения жилищной недвижимости, и теперь не способных их вернуть.

В чем тут дело?

После девальвации рубля в конце 2008 — начале 2009 года заемщики валютных ипотечных кредитов столкнулись с увеличением выплат и долга по кредиту: рублевый эквивалент задолженности вырос почти на 50 %, в то время как стоимость заложенной недвижимости в рублях не увеличилась, а в некоторых регионах даже уменьшилась.

Больше всего пострадали заемщики, которые приобрели недвижимость на пике — в начале-середине 2008 года. Остаток задолженности по ней стал существенно превышать стоимость жилой недвижимости. Кризис внес в эти проблемы свою лепту: к изрядно подросшим выплатам по кредитам добавилось снижение доходов заемщиков.

Почему заемщики принимали на себя валютные риски? Опять же их элементарная финансовая безграмотность:

до конца 2008 года большинство заемщиков ипотечных кредитов на приобретение жилой недвижимости не могли спрогнозировать девальвацию рубля и даже не подозревали, что она может достичь таких размеров;
в то же время ставки по ипотечным кредитам в валюте были гораздо привлекательнее рублевых. Банки, вроде упомянутого Банка Москвы, стали завлекать ипотечными кредитами в экзотических валютах вроде швейцарского франка и японской йены (именно в этой валюте взяли ипотечные кредиты люди объявившие голодовку), снизив по ним процентную ставку ниже 10 %;
более низкие процентные ставки позволяли заемщикам брать большие по размеру ипотечные кредиты, так как ежемесячный взнос был меньше, чем по схожему кредиту в рублях, и укладывался в допустимые банком 40-50 % от дохода.

Азы финансовой грамотности: Когда валюта дохода и валюта кредита различаются, возникает угроза для заемщиков попасть в ловушку.

Внимание. На текущий момент доля не рублевых кредитов в России по-прежнему велика и составляет около 20 %.

Люди, которые объявили голодовку, брали кредиты в японских йенах и швейцарских франках.

Кредиты в этих валютах в 2007-2008 годах выдавались без требования поручителей и с минимальным первоначальным взносом.

С момента получения кредитов курсы этих валют выросли на 88 и 58 процентов соответственно. В результате задолженность заемщиков перед банком в пересчете на рубли также резко увеличилась и сейчас на 40 процентов превышает рыночную стоимость квартир.

В то же время размер ежемесячного платежа по оплате ипотеки достиг 75-100 процентов от совокупного семейного дохода этих людей.

4-5 лет назад они посчитали себя самыми умными, и решили поискать наиболее выгодные на тот момент условия.

Вот и нашли. О том, что ситуация может поменяться, им в силу финансовой безграмотности даже и в голову не пришло.

Справочно. Любые банкиры, в том числе банкиры из Банка Москвы, знают, что такое ОВП - «открытая валютная позиция», и почему активы в каждой из валют должны компенсироваться аналогичным размером пассивов в той же валюте. А ЦБ еще и ежедневно бдительно следит по отчетам за тем, чтобы расхождения между активами и пассивами в каждой из валют в банках не превышали установленных нормативов. Потому что иначе – будет беда. Рано или поздно – будет обязательно.

Внимание. Опять же налицо, о чем мы уже говорили неоднократно, конфликт интересов банков и клиентов. То есть сотрудники банков о такой опасности знают, но не считают нужным предупредить клиентов. Главное заполучить их деньги.

А эти клиенты – не знали. В йенах – так в йенах. Во франках – так во франках. Почему бы не взять, если так дешевле? То, что ни активов, ни доходов в йенах и франках у них нет, их не смутило совершенно. Вот и попали…

В одном из последующих уроков мы рассмотрим более детально, что же Вам делать, если Вы попали в подобную ситуацию с Вашими инвестициями в недвижимость для проживания.

А сейчас кратко, что нужно предпринять, чтобы не лишиться недвижимости и окончательно не потерять свои инвестиции:

чтобы не лишиться недвижимости, приобретенной по ипотеке, нужно предпринять превентивные меры: создать дополнительный резервный фонд и, по мере возможности, досрочно погашать кредит;
если платежи по ипотечному кредиту стали для вашей семьи неподъемными, нужно провести переговоры с банком о предоставлении отсрочки или льготного периода. Не стоит упускать возможность погашать ипотечные кредиты с помощью материнского капитала;
несмотря на то, что досрочное погашение ипотечного кредита заемщику выгодно, в кризис нужно в первую очередь «наполнять» резервный фонд: возможность уменьшить ежемесячный платеж и нагрузку на семейный бюджет при досрочном погашении во время кризиса важнее, чем снижение общей переплаты;
проблему выплат по ипотечному кредиту можно решить не только в банке, но и в Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Программы реструктуризации кредитов, предоставляемые данным агентством, направлены на то, чтобы помочь наименее защищенным слоям населения. Но следует помнить, что любая реструктуризация АРИЖК приведет к увеличению выплат после льготного периода;
рефинансирование валютных кредитов обойдется заемщику достаточно дорого, так как процентные ставки по рублевым кредитам существенно выше валютных. Кроме того, процесс рефинансирования влечет за собой дополнительные расходы. Государственная реструктуризация кредитов от АРИЖК может обойтись дешевле. Однако не все заемщики удовлетворяют условиям агентства.

Важно. Еще раз хочу обратить ваше внимание: если уж берете кредиты, так берите их только в тех валютах, в которых вы получаете доход! Иначе вы принимаете на себя валютные риски, иногда даже не понимая этого.

Рентная недвижимость

Как было рассмотрено выше, потеря стоимости недвижимости (залога) — ловушка для заемщика: даже продав недвижимость, он не может полностью погасить ипотечный кредит.

Внимание. Вместе с тем рентная недвижимость и в условиях кризиса приносит своим владельцам доход.

При этом надо учитывать, что сдача жилой недвижимости в аренду физическими лицами не рассматривается как предпринимательская деятельность. У такого арендодателя есть лишь одна обязанность — уплатить налог на доходы по ставке 13 %.

Арендодатель – владелец недвижимости может уменьшить налоговую нагрузку, если зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Последний может платить единый налог в размере 6 %.

Для этого нужно:

при регистрации указать вид экономической деятельности «сдача внаем собственного недвижимого имущества» (код ОКВЭД 70.20);
перейти на упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы».

Казалось бы, выгода от такого способа уплаты налога за сдачу недвижимости в аренду в данном случае — налицо, но есть ряд подводных камней.

Во-первых, при продаже недвижимости возникает налог (Единый налог). Поскольку объект налогообложения — доходы, со всей суммы договора купли-продажи платится 6 %.

В то же время физическое лицо имеет право на налоговые вычеты. Так, при продаже недвижимости, длительность владения которой превышает 3 года, налог вообще не платится; если срок не дотягивает до 3 лет, налогоплательщик может воспользоваться вычетом в 1 млн. руб. Также физическое лицо вправе уменьшить доход на сумму расходов, понесенных при его получении. Уйти от 6 % налога индивидуальный предприниматель может лишь в случае прекращения своей деятельности.

Вторая проблема заключается в том, что по законодательству индивидуальный предприниматель не может принимать наличные денежные средства за сдачу недвижимости в аренду без кассового аппарата. Он приобретает либо кассовый аппарат, либо работает по безналу через расчетный счет в банке. Это приводит к дополнительным расходам — на покупку кассы или на обслуживание счета.

Кроме того, в отличие от физического лица, отчитывающегося о своих доходах перед налоговой службой только раз в году, индивидуальный предприниматель обязан платить налоги каждый квартал, регулярно сдавать отчетность и платить фиксированные взносы в Пенсионный фонд РФ .

И последний важный момент. Для физических лиц существует ряд налоговых вычетов, в том числе на обучение, медицинские расходы, благотворительность. На индивидуальных предпринимателей они не распространяются.

Итак, переход на 6 %-ый налог при сдаче в аренду недвижимости требует дополнительных финансовых и временных затрат. Поэтому каждый арендодатель недвижимости должен сам решить, что ему выгоднее — единый налог или налог на доходы физлиц.

Нарушая же налоговое законодательство, уклоняясь от уплаты налога за сдачу в аренду недвижимости, арендодатель должен осознавать, что берет на себя определенные финансовые и уголовные риски.

Инвестиционная недвижимость

Как было отмечено в начале урока в России (особенно в крупных городах) чрезвычайно популярна идея инвестиций в недвижимость в попытке сберечь сбережения от инфляции.

Это обусловлено тем, что за 12 лет стоимость 1 квадратного метра московской недвижимости выросла в 8,74 раз, что соответствует среднегодовой номинальной доходности инвестиций в 19,8% годовых.

С учетом того, что среднегодовые цифры инфляции за эти 12 лет в России по официальным данным составляли 12,1% годовых, реальная доходность инвестиций в российскую недвижимость выглядит весьма и весьма привлекательно.

Она несколько уступает доходности инвестиций в российские акции (доходность инвестиций в индекс ММВБ за это же время составила 20,3% годовых), однако опережает доходность инвестиций в драгметаллы – золото (17,4% годовых) и серебро (16,8% годовых)

Однако для принятия правильных решений об инвестициях в недвижимость на следующие годы стоит внимательно присматриваться не к молодому российскому рынку недвижимости, а к международному опыту инвестиций в недвижимость, основывающемуся на известной статистике в несколько десятилетий и даже столетий.

И вот на фоне долгосрочных исторических данных перспективы инвестиций в недвижимость выглядят далеко не столь привлекательно, и заставляют задуматься, не является ли рост цен на недвижимость в крупных городах России «пузырем».

Обратите внимание на график изменения цен на американскую недвижимость в период с 1890 по 2010 год, приведенный в начале урока.

Верхний график на картинке – рост цен на жилую недвижимость в США в «номинальном» (долларовом) выражении. Нижний график – тот же самый рост, но уже в «реальном» выражении, то есть с поправкой на американскую инфляцию.

Внимание. Нетрудно заметить, что реальная доходность инвестиций в американскую недвижимость крайне низка, по сути – близка к нулю.

Сильный рост на рынке недвижимости США наблюдался лишь в самом конце 1990-х – начале 2000-х годов и был во многом вызван, как это хорошо понятно сейчас, бумом ипотечного кредитования, массовой выдачей необеспеченных и крайне рискованных ипотечных кредитов.

Пузырь рухнул в 2007 году, вызвав как крах крупнейших агентств на рынке ипотечного кредитования Fanny May и Freddy Mac, так и обвал цен на недвижимость.

Справочно. Поклонникам инвестиций по советам популярного писателя об инвестициях Роберта Кийосаки совет: любые рекомендации нужно применять вовремя.

Кийосаки инвестировал в недвижимость на фазе бурного роста рынка недвижимости, как раз в конце 1990-х – начале 2000-х. Сейчас этот рост закончился, так что отнеситесь осторожно к его идеям по инвестициям в недвижимость.

Доходность инвестиций в недвижимость в других развитых странах также не вызывает большого оптимизма.

Для того, чтобы в этом убедиться, сравним доходность инвестиций в недвижимость (жилье) и рынок акций в некоторых из этих стран.

В таблице приведена реальная (с поправкой на инфляцию) годовая доходность (в % годовых) инвестиций в жилую недвижимость и в акции, а также соответствующий этой доходности рост в стоимости инвестируемой суммы (в разах) за 112 лет с 1900 по 2011 гг.

Страна	Реальная (с поправкой на инфляцию) доходность инвестиций (в % годовых) и рост в стоимости инвестируемой суммы (в разах) за 112 лет с 1900 по 2011 гг
Страна	в жилую недвижимость	в акции
Австралия	2,01% годовых (рост в 9,3 раза)	7,2% годовых (рост в 2 459 раз)
Великобритания	1,32% годовых (рост в 4,4 раза)	5,2% годовых (рост в 291 раз)
Франция	1,17% годовых (рост в 3,7 раза)	2,9% годовых (рост в 24 раза)
Нидерланды	0,94% (рост в 2,9 раза)	4,8% годовых (рост в 193 раза)
Норвегия	0,92% (рост в 2,8 раза),	4,1% годовых (рост в 88 раз)
США	0,09% годовых (рост в 1,1 раза)	6,2% годовых (рост в 834 раза)

Легко убедиться, что во всех случаях инвестиции в рынок акций не просто обгоняли по доходности инвестирования в жилую недвижимость, а обоняли в разы, если сравнивать годовую доходность, и в сотни-тысячи раз, если сравнивать итоговый результат за 112 лет.

Даже в стране с наивысшей доходностью роста стоимости инвестиций в недвижимость (Австралия) рост стоимости жилой недвижимости составил всего лишь порядка 2% годовых сверх инфляции.

Внимание. Анализ этих данных наводит на мысль, что наблюдавшийся в последнее десятилетие бурный рост российской (и в особенности московской) недвижимости очень сильно напоминает пузырь, грозящий сдуться при первых признаках уменьшения притока в страну нефтедолларов.

На те же мысли наводит и сравнение текущих цен на московскую недвижимость с ценами на аналогичную недвижимость в европейских странах с гораздо более высоким уровнем жизни.

Так что к вопросу инвестирования следует относиться со всей возможной ответственностью и никогда не инвестировать свой капитал в один актив, даже если он кажется вам очень привлекательным и вы думаете, что он ни при каких условиях не упадет в цене.

Но об этом более подробно мы поговорим на уроках по портфельному инвестированию.

На сегодня все.

PS. Если материал "Финансовое планирование: инвестиции в недвижимость" оказался Вам полезным нажмите на кнопку «Мне нравится» в начале статьи и оставьте свой комментарий в конце статьи. Поделитесь с друзьями в социальных сетях. Они будут Вам благодарны.

Колесов Г.Б.,
независимый пенсионный консультант,
эксперт по пенсионному и финансовому планированию
ypensioner.ru

Что еще читать по пенсионному и финансовому планированию жизни:

Финансовое планирование: инвестиции в недвижимость

Добавить комментарий

JComments

Joomla SEO by MijoSEF